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O mercado de FIIs (fundos imobiliários) ganhou novo fôlego em 2025 e voltou a brilhar entre os investidores. Cinco fundos – KNCR11, XPML11, CPLG11, CPUR11 e MXRF11 – concentraram 15,5% do volume médio diário negociado, movimentando juntos cerca de R$ 58 milhões por dia.
O dado mostra como a liquidez se concentra nos produtos mais consolidados, mesmo em um mercado que gira em média R$ 316 milhões diariamente.
O setor como um todo também se expandiu. Hoje existem 430 FIIs ativos, acima dos 416 do fim de 2024, e o estoque total atingiu R$ 185 bilhões, ante R$ 168 bilhões do ano anterior.
A base de investidores bateu recorde, chegando a 2,9 milhões, um crescimento de 53% em relação a dezembro de 2024, quando esse contingente era composto por 1,9 milhão de pessoas, consolidando os FIIs como uma opção cada vez mais relevante para quem busca renda e diversificação.
Para Henio Luiz Scheidt, gerente de produtos da B3, esses números confirmam a centralidade dos FIIs no mercado de capitais. Segundo ele, após alguns anos de estabilidade, o Ifix (índice dos FIIs) entrou em trajetória de crescimento, acelerada em 2025, com alta de 17,4% até novembro.
Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, explica que a retomada do setor se deve tanto ao cenário macroeconômico quanto ao desempenho operacional. A expectativa de queda da taxa de juros beneficiou principalmente os fundos de tijolo, que concentram investimentos em galpões, edifícios e shoppings.
Do lado operacional, a vacância seguiu baixa no segmento logístico, os escritórios em São Paulo registraram absorção líquida positiva e os shopping centers mantiveram vendas sólidas. Mesmo com a valorização, o mercado ainda apresenta oportunidades.
Os fundos mais negociados
Segundo os dados da B3, o fundo com volume médio diário mais negociado até o mês de novembro foi o KNCR11, ligado à Kinea, com R$ 14,5 milhões. O portfólio do fundo é dedicado a ativos de renda fixa especialmente a CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).
Dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) indicam que o fundo imobiliário da gestora de investimentos ligada ao Itaú Unibanco tem sob gestão R$ 33,9 bilhões, o segundo no ranking geral, atrás apenas do BTG Pactual, o segundo na lista, com R$ 34,4 bilhões em FIIs.
O segundo fundo com mais volume médio negociado em 2025 foi o XPML11, com R$ 13,6 milhões, ou 3,6% do total. Trata-se de um dos maiores fundos de shoppings centers do Brasil, com participação em mais de 30 empreendimentos e segue a tese de investimentos de adquirir ativos em cidades relevantes, administrados por grandes players do setor.
No ranking geral de FIIs da Anbima, o fundo ligado à XP tem sob gestão R$ 25,34 bilhões. Confira o ranking completo abaixo.
1º -KNCR11
Kinea Rendimentos Imobiliários FII
Volume diário: R$ 14,5 milhões | 3,7% do total
2º – XPML11
XP Malls FII
Volume diário: R$ 13,6 milhões | 3,6% do total
3º – CPLG11
Capitânia Logística FII
Volume diário: R$ 11,8 milhões | 3,2% do total
4º – CPUR11
Capitânia HBC Renda Urbana FII
Volume diário: R$ 10,1 milhões | 2,8% do total
5º – MXRF11
Maxi Renda FII
Volume diário: R$ 7,9 milhões | 2,2% do total
Como funcionam os FIIs
Criados nos anos 1990, os FIIs permitem que investidores participem de grandes empreendimentos sem comprar um imóvel.
Regulados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), esses fundos podem investir diretamente em imóveis, como shoppings, galpões e lajes corporativas, os chamados fundo de tijolo, ou em títulos do mercado imobiliário, como CRIs, que são chamados fundos de papel.
Um dos principais diferenciais é a exigência legal de distribuir pelo menos 95% dos lucros aos cotistas, garantindo renda recorrente. Essa é uma das explicações para o aumento da base de investidores, sobretudo de pessoa física, a maioria nesse tipo de investimento.
Segundo os dados da B3, em novembro, a participação dos investidores foi a seguinte:
- 41,6%: pessoas físicas/individuais;
- 40%: investidores institucionais:
- 15%: investidores não residentes;
- 1,9%: instituições financeiras;
- 0,8%: outros.
