Investimento em residenciais para renda cresce | Empresas

O valor movimentado por investidores em 2025 no segmento de “multifamily”, os prédios residenciais feitos para locação, foi o segundo maior em dez anos, de acordo com levantamento da consultoria imobiliária CBRE, embora ainda represente menos da metade do alcançado em 2021, ano destaque para novos investimentos no setor.

Fundos imobiliários (FIIs), “multifamily offices”, fundos de pensão e investidores de private equity movimentaram cerca de R$ 1,1 bilhão em negócios de residenciais para renda em 2025, o que representou 3% do total investido em ativos imobiliários no ano. O segmento de galpões logísticos e industriais lidera, com 34% de participação, seguido pelo de shoppings, com 29%, e de escritórios, com 17% do total.

Em 2021, quando somou R$ 2,7 bilhões em investimentos, o segmento de “multifamily” respondeu por 11% do total aportado em imóveis. Quase a totalidade, naquele momento, veio de um único negócio, da Brookfield com a Luggo, empresa de multifamily da MRV, explica Edson Ferrari, vice-presidente da CBRE Brasil. A gestora canadense segue liderando os aportes no segmento, mas outros competidores também apareceram em 2025, como a gestora Brio, que iniciou um fundo com a empresa americana de administração de edifícios multifamily Greystar.

Em relatório publicado nesta semana, os analistas de mercado imobiliário do Itaú BBA classificam o mercado de “multifamily” no Brasil como “muito incipiente”, se comparado ao “bem-desenvolvido” setor de shoppings e a um mercado de logística “ainda em fase de desenvolvimento”.

Conseguir R$ 1 bi [em investimentos] com cenário macro restritivo é performance boa”

— Edson Ferrari

Para Ferrari, embora a participação do “multifamily” ainda seja tímida no total dos investimentos em ativos imobiliários, impressiona que o valor tenha crescido em um ano com taxa de juros de 15%, que torna o segmento menos atrativo. “Conseguir fazer R$ 1 bilhão, em cenário macroeconômico super restritivo, em um mercado que está começando agora, ainda bastante restrito em termos de negócios consolidados, é uma performance que considero bem boa”, diz.

A expectativa é que o início da queda dos juros, esperada para este ano, ajude a movimentar mais o setor, principalmente aquecendo negócios dos fundos imobiliários, que representam cerca de 70% do valor movimentado em imóveis a cada ano.

Enquanto isso, companhias estão apostando no segmento e ampliando seu portfólio, a espera de um cenário mais favorável.

Uma saída tem sido se associar com incorporadoras, para ter mais controle sobre a unidade oferecida e sobre o custo de operação. A Yuca, companhia de Rafael Steinbruch, que nasceu com o desenho de ofertar apartamentos de “coliving”, divididos por várias pessoas, em prédios já existentes, agora se volta a projetos de “multifamily” feitos do zero, em parceria com incorporadores – e sem o apelo do compartilhamento. A empresa espera participar de novos projetos que vão somar um valor geral de venda (VGV) de R$ 100 milhões, se fossem comercializados, com o primeiro saindo ainda neste ano. Segundo a Yuca, as negociações ainda estão em andamento.

“Com a incorporação, conseguimos desenhar o produto desde o terreno, para gerar retorno recorrente, otimizando custo, liquidez e gestão, gerando maior valorização aos compradores”, afirma Steinbruch.

Já a Alfa Realty tem mais de 20 anos de histórico como incorporadora e fez o caminho oposto, entrando no “multifamily” nos últimos anos. O fundador e CEO, Eudoxios Anastassiadis, conta que o ingresso no modelo aconteceu por necessidade, ao ter que lidar com um estoque de unidades não vendidas em um projeto em Pinheiros, em 2016.

Em vez de “queimar” os apartamentos, vendendo-os a um preço baixo, ele decidiu decorar os imóveis, de 70 metros quadrados, e colocá-los para locação, distribuindo-os em plataformas como o Airbnb. Deu certo.

A partir disso, repetiu a ideia em sua linha de prédios Noon, com foco em unidades compactas. O Noon Vila Madalena, com apartamentos de 25 a 71 metros quadrados, é todo voltado para locação. A Alfa fica com 20% das unidades e comercializa o restante para investidores, que sabem que não poderão morar no imóvel. Todos integram um “pool” de locação e seguem as decisões do condomínio.

É assim, por exemplo, que ficou decidido que o café que ocupa o térreo do prédio não pagaria a taxa de condomínio até que sua operação fosse comercialmente viável. O espaço é aberto ao público, mas a porta de entrada fica fechada – é preciso interfonar – para oferecer mais segurança aos hóspedes que frequentam o local, segundo Anastassiadis.

As locações são gerenciadas por uma empresa criada pela Alfa, a Abity, que tem como sócio Reginaldo Olivi, executivo com carreira no setor hoteleiro. A empresa vai abrir uma unidade em Higienópolis ainda neste mês.

A CBRE aponta a melhora dos indicadores de hotelaria na cidade de São Paulo como um incentivo para esse tipo de investimento imobiliário. De acordo com o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB), cujos dados vão de janeiro a novembro de 2025, a ocupação média na cidade foi de 64,6%, alta de 0,5% em um ano, e a diária média subiu 7,4%, para R$ 566,65. O indicador de RevPar, que mostra a receita por quarto disponível, cresceu mais, 7,9%, para R$ 365,95.

A proposta da Alfa é focada em estadas de curta temporada, mais perto do funcionamento de um hotel. É diferente do “multifamily” clássico, como o feito pela Yuca, que anuncia seus imóveis com preços de assinatura mensal, e não por diária.

“Ainda não é ‘multifamily’ como a Vila 11, como a Brookfield estão fazendo”, afirma Anastassiadis, mas é “um passo para a gente fazer ‘multifamily’”. Para investir nesses ativos, que são de locação com prazo mais longo, porém, ele espera ter negócios com “family offices” ou fundos imobiliários. “É o mercado que mais vai crescer”, avalia.

Créditos