Quem costuma passar pelas avenidas dos Holandeses, Colares Moreira, Daniel de La Touche, Jerônimo de Albuquerque ou Carlos Cunha já convive com uma paisagem tomada por grandes edifícios e canteiros de obras. É no entorno dessas e de outras vias do sistema viário principal que a nova Lei de Zoneamento de São Luís vai concentrar o maior potencial construtivo da capital, definindo novos limites para a ocupação do solo, a altura das edificações e a área máxima a ser construída.

Elaborado pelo Incid (Instituto da Cidade, Pesquisa e Planejamento Urbano e Rural) para substituir a legislação de 1992 e regulamentar o Plano Diretor de 2023, o projeto foi aprovado em primeiro turno no último dia 3 de junho por unanimidade dos 22 vereadores presentes naquela sessão. De lá para cá, a votação definitiva foi remarcada ao menos três vezes, mas adiada por pedido de vista ou suspensa, e ainda não tem previsão de data para ocorrer. A mais recente suspensão foi anunciada nesta quarta-feira (5) pelo presidente da Câmara Municipal de São Luís, Paulo Victor (PSB), que no mesmo dia publicou edital convocando audiência pública sobre o projeto para as 9h da próxima terça-feira (11), no plenário da Casa. Antes da votação em segundo turno, os parlamentares ainda deverão apreciar as 133 emendas apresentadas ao texto.

A convocação para audiência ocorre após a tramitação da nova Lei do Zoneamento na Câmara entrar na mira do MP-MA (Ministério Público do Maranhão) por “desvio de processo legislativo”. Conduzida pelos promotores de Justiça de Proteção ao Meio Ambiente, Urbanismo e Patrimônio Cultural de São Luís, Luis Fernando Cabral Barreto Junior e Cláudio Rebêlo Correia Alencar, mostrou o Atual7, a apuração aponta que o projeto teve a primeira votação sem que fossem previamente realizadas audiências públicas, disponibilizado o texto e abertas propostas de emendas para conhecimento da população, violando o Estatuto da Cidade.

Além disso, o texto encaminhado aos vereadores, à época, pelo então prefeito Eduardo Braide (PSD), classifica a proposta como Projeto de Lei Complementar, embora a Câmara o tenha registrado e venha conduzindo sua tramitação como Projeto de Lei Ordinária.

É essa proposta em disputa na Câmara que define o tamanho dos prédios que São Luís poderá receber. O controle se dá por meio de dois índices urbanísticos: a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento.

A Taxa de Ocupação, prevista no artigo 64 do projeto, determina qual percentual do terreno pode ser coberto pelo prédio no nível do solo. Esse índice define quanto do lote receberá construção no piso térreo e quanto precisará ficar livre para recuos, áreas verdes e infiltração da água da chuva. Algumas estruturas, como piscinas descobertas e jardineiras, não entram nessa conta.

Já o Coeficiente de Aproveitamento, descrito no artigo 61, multiplica a área do terreno para chegar ao total que pode ser construído somando todos os andares. A proposta estabelece, porém, que alguns espaços e elementos construtivos não contam, como varandas abertas em balanço dentro dos limites previstos na lei, áreas de circulação vertical, subsolos e até três pavimentos elevados de estacionamento de veículos.

Projeto que redefine a ocupação do solo de São Luís tramita na Câmara sem acesso facilitado do cidadão aos pareceres, às emendas e ao registro das audiências Leonardo Mendonça

Para o professor do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Uema (Universidade Estadual do Maranhão) e do Programa de Pós-graduação em Desenvolvimento Socioespacial e Regional, Frederico Burnett, a discussão em torno do Coeficiente de Aproveitamento é central para o mercado imobiliário porque o aumento desse índice amplia o potencial construtivo dos empreendimentos e, consequentemente, a quantidade de área que poderá ser comercializada.

No projeto encaminhado pela prefeitura à Câmara, o município fixou um Coeficiente de Aproveitamento Básico de 1,2 para a maior parte do território urbano. Para ultrapassar esse limite básico até alcançar o Coeficiente de Aproveitamento Máximo permitido na zona, o projeto exige o uso da Outorga Onerosa do Direito de Construir, mecanismo do Estatuto da Cidade em que o construtor paga uma contrapartida financeira ao poder público pelo potencial construtivo adicional. 

O texto concentra os maiores índices nas áreas escolhidas para receber o adensamento urbano e populacional da cidade. As classificadas como Zona Corredor Principal (ZCP) e Zona Corredor Secundário (ZCS) abrangem os principais eixos viários da capital e seu entorno, definidos no projeto de lei como áreas com infraestrutura e potencial para concentrar o crescimento urbano e estimular o uso do transporte coletivo.

Apesar dessa diretriz, o geógrafo especialista em Planejamento Urbano e Territorial e professor da Ufma (Universidade Federal do Maranhão), Luiz Eduardo Neves, avalia que vincular o adensamento a corredores urbanos não elimina os impactos sobre a mobilidade.

“Nós temos um um problema quase insolúvel no transporte público da cidade. Quanto mais você construir edifícios, novos prédios, mais problemas viários vai haver, porque vai aumentar a quantidade de carros em determinados lugares que não tinha, você vai ter que fazer novos investimentos em infraestrutura viária e você vai ter também que fazer novas rotas para o transporte público”, pontua.

Entre as vias do sistema principal listadas no texto estão as avenidas dos Holandeses, Colares Moreira, Daniel de La Touche, Jerônimo de Albuquerque, Professor Carlos Cunha, dos Franceses, dos Portugueses, São Luís Rei de França e Vitorino Freire. Nas áreas de corredores principais, a Taxa de Ocupação máxima é de 60% e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo chega a 5,0 para usos residenciais ou mistos, com limite de altura útil fixado em 64 metros. Nas áreas não residenciais das ZCP, o coeficiente fica em 3,6, assim como nos corredores secundários.

Nas áreas de adensamento, a verticalização passará a ser controlada pela Altura Útil, parâmetro em metros que mede apenas o volume habitável do edifício e substituirá o limite fixo de pavimentos da lei de 1992. A regra controla a densidade do imóvel e dá liberdade ao empreendimento para definir o número de pavimentos e a utilização de mezaninos, desde que respeite o limite em metros.

Por isso, a marca de 64 metros não representa a altura física final do edifício, já que a lei não conta os pavimentos de garagem acima do térreo, o pilotis e equipamentos como caixa d’água e casa de máquinas.

Já em áreas com restrições urbanísticas, como Centro Antigo e o entorno do aeroporto, o parâmetro passa a ser a Altura Máxima, que corresponde à altura física total da construção, considerando todos os elementos técnicos.

Nas Zonas Residenciais 1 e 2, que abrangem bairros predominantemente residenciais com infraestrutura consolidada e potencial para novos empreendimentos, o coeficiente máximo é de 3,6 com taxas de ocupação de 60% e 70%, respectivamente, e alturas úteis de 55 metros. 

Burnett ressalta que essa opção urbanística interfere diretamente na dinâmica da cidade.

“Isso significa que adensar exige mais serviços públicos, como abastecimento de água, esgotamento sanitário e infraestrutura viária. E, do ponto de vista ambiental, tem a questão de ventilação, da arborização, do solo permeável para a chuva penetrar no terreno, não sair para a rua e ir para o meio-fio. Se você tem uma situação urbana onde esse adensamento é grande, a impermeabilização também [é], e você tem um risco muito grande de enchente”, exemplifica.

O Atual7 entrou em contato com o Incid, a SMTT (Secretaria Municipal de Trânsito e Transportes) e a Semurh (Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitação), por e-mail, desde o dia 24 de julho, para solicitar posicionamento sobre a proposta da nova Lei de Zoneamento, as regiões de adensamento e seus impactos sobre o desenvolvimento urbano e a infraestrutura da cidade. Não houve retorno. 

Na mesma data, também por e-mail, a reportagem procurou o ex-prefeito Eduardo Braide, por ser o responsável pelo texto-base enviado à Câmara um dia antes de ele deixar o cargo para disputar o Governo do Maranhão nas eleições de outubro, e o gabinete da prefeita Esmênia Miranda (PSD), para se posicionarem sobre a avaliação dos especialistas e comentar a proposta. Por telefone, a assessoria de Braide respondeu que, por ele não ocupar mais o cargo, os questionamentos deveriam ser direcionados à atual gestão da Prefeitura de São Luís. Esmênia não retornou o contato.

A nova Lei de Zoneamento redefine quanto se pode construir em cada terreno de São Luís, do percentual do lote ocupado pela edificação à altura permitida. Fotos: Giovanna Carvalho/Atual7

Enquanto a proposta aguarda a votação em segundo turno, vereadores já articulam ampliar ainda mais o que ela permite construir. O parecer da Comissão de Mobilidade Urbana, Regularização Fundiária e Ocupação do Solo Urbano, ao qual o Atual7 teve acesso, analisa as 106 emendas distribuídas ao colegiado e recomendou, em 1º de junho, dois dias antes da votação em primeiro turno, a aprovação de 102 e a rejeição de quatro.

Entre as que foram aprovadas estão nove emendas de autoria do vereador Edson Gaguinho (PV), das quais cinco propõem ampliar o potencial construtivo em diferentes regiões da cidade por meio da elevação do Coeficiente de Aproveitamento Básico, índice que define a quantidade de área que pode ser construída gratuitamente em um terreno, sem o pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir. 

Conforme o parecer, as propostas preveem o aumento gradual do Coeficiente de Aproveitamento Básico para até 2,5 nas zonas de Corredor Principal, Corredor Secundário e Residenciais 1 e 2. As outras emendas do parlamentar também alteram parâmetros como altura máxima das edificações em outras zonas, recuos obrigatórios, taxa de ocupação e permeabilidade mínima do solo. Ao justificar o voto favorável, a comissão registrou que a elevação do índice básico reduz a dependência da outorga onerosa em projetos de porte médio.

Outra emenda em discussão, apresentada pela Mesa Diretora, flexibiliza as restrições de uso na zona rural de São Luís, onde o projeto original veda a instalação de indústrias. A mudança atinge área que abrange o território reivindicado há 23 anos para a criação da Reserva Extrativista Tauá-Mirim.

O Atual7 questionou Gaguinho no dia 24 de julho, em mensagem por WhatsApp, sobre a motivação, os fundamentos técnicos e os impactos das propostas, mas o parlamentar não respondeu nenhuma das perguntas.

Na avaliação do professor Luiz Eduardo Neves, esse aumento do coeficiente intensificaria a quantidade de empreendimentos na cidade e não seria positivo, uma vez que o crescimento das áreas construídas não caminha em sincronia com a ampliação da infraestrutura geral.

“Eu falo não somente de melhorias viárias, na drenagem urbana, mas eu falo, sobretudo, na capacidade de atender esses empreendimentos com água. São Luís está lotada de carros-pipa abastecendo dezenas de prédios na cidade. Virou um grande negócio, porque o poder público não tem capacidade de fornecer água potável para a quantidade de edifícios que vêm sendo construídos”, critica. 

O professor Frederico Burnett também questiona a capacidade da cidade de absorver o crescimento previsto nos eixos de verticalização. Para ele, pode gerar uma sobrecarga nos serviços públicos como um todo.

Ele explica que a proposta representa uma mudança de lógica em relação ao desenvolvimento urbano da capital. Na avaliação do arquiteto, o projeto deixa de concentrar a verticalização apenas nas áreas tradicionalmente valorizadas e amplia as possibilidades de adensamento para bairros situados ao longo dos principais corredores de circulação. 

“Só que o plano atual tem um olhar que procura ampliar o espaço do mercado imobiliário. Então ele não está mais fixado numa visão de áreas nobres. Ele está interessado em áreas de produção de solo, ou seja, de exploração do solo, de ampliar a área do terreno”, afirma.

Carro-pipa estacionado na Rua Professor Luís Pinho Rodrigues, no Jardim Renascença, em São Luís. Giovanna Carvalho/Giovanna Carvalho

O parecer da comissão também aprovou emenda em sentido oposto, de autoria do covereador Jhonatan Soares, do Coletivo Nós (PT), que condiciona o adensamento previsto para a Zona Corredor Principal à capacidade da infraestrutura viária e do transporte coletivo planejada ou existente. Na justificativa, o autor afirma que a medida busca vincular o aumento do potencial construtivo à oferta de infraestrutura de mobilidade, de forma que o crescimento urbano ocorra de maneira integrada ao sistema de transporte.

As duas propostas, a que amplia os índices e a que os condiciona, chegam ao plenário com recomendação de aprovação.

Créditos